Mini étude de marché LCD à Lens, Béthune et Arras.
- Jonathan
- 20 nov.
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 21 nov.
1️⃣ Contexte général : pourquoi le triangle Lens – Béthune – Arras est intéressant.
• En Hauts-de-France, les locations courte durée affichent en moyenne un taux d’occupation d’environ 51 % pour un tarif moyen autour de 103 €/nuit.
• Dans le Pas-de-Calais, on est sur ~49 % d’occupation et ~111 €/nuit en moyenne.
• Les prix au m² restent beaucoup plus accessibles que dans les grandes métropoles, alors que la demande progresse (tourisme Louvre-Lens, déplacements pros, étudiants, événements sportifs et culturels).
En parallèle, la longue durée reste encadrée mais stable, tandis que la courte durée subit des contraintes nouvelles dans certaines grandes villes (loi, quotas, fiscalité), ce qui pousse des investisseurs vers des villes moyennes comme Lens, Béthune, Arras.
2️⃣ Lens – Marché LCD
Immobilier « classique » ( durée)
• Prix moyen : ~1 700 €/m².
• Loyer T2 : ~500 €/mois.
• Rentabilité brute LLD : 6,5 à 7 %.
Location courte durée (Airbnb & co)
• Taux d’occupation moyen : ~56 %.
• Tarif journalier moyen : ~73 €/nuit.
• Revenu annuel moyen : ~14 500 € par logement.
🎯 Exemple rapide
Pour un T2 acheté ~100 000 € :
• LLD (~5500–6000 €/an) → ~6–7 % brut.
• LCD (~14 500 €/an) → ~14–15 % brut, avant charges, fiscalité et frais de conciergerie.
Demande
• Touristes (Louvre-Lens, mémoire 14-18, événements sportifs).
• Déplacements pros (bassin minier, chantiers, missions).
• Courts séjours étudiants / familles.
👉 Positionnement : ville avec meilleur compromis prix d’achat / demande / rendement, très adaptée à la LCD bien gérée.
3️⃣ Béthune – Marché LCD
Immobilier « classique »
• Prix moyen : ~1 500 €/m².
• Loyer T2 : ~470 €/mois.
• Rentabilité brute LLD : 7 à 8 % possible sur certains biens.
Location courte durée
Données récentes :
• Taux d’occupation moyen : ~58 %.
• Tarif journalier moyen : ~66–72 €/nuit.
• Revenu annuel : ~13 500–14 000 €.
🎯 Exemple
T2 ~60 m² acheté ~90 000 € :
• LLD (~5 600 €/an) → 6–7 % brut.
• LCD (~13 500 €/an) → ~15 % brut avant charges.
Demande
• Séjours pros (zones industrielles, chantiers).
• Tourisme de passage / événements locaux.
👉 Positionnement : ville à fort rendement potentiel, mais plus sensible à la qualité de l’emplacement.
4️⃣ Arras – Marché LCD
Immobilier « classique »
• Prix moyen : ~2 150–2 500 €/m² pour l’ancien.
• Loyer T2 : ~550 €/mois.
• Rentabilité brute LLD : ~4,5–5 % en moyenne.
Location courte durée
Selon différentes sources spécialisées :
• Taux d’occupation : entre 43 % et 65 % selon type de bien / emplacement.
• Tarif moyen par nuit : ~70–90 €.
• Revenu annuel typique : 11 000 à 16 500 € pour un petit logement bien placé.
🎯 Exemple médian
T2 à 135 000 € en hypercentre :
• LLD (~6 600 €/an) → ~4,8–5 % brut.
• LCD (~13 000–15 000 €/an) → ~9–11 % brut avant charges.
Demande
• Étudiants (Université d’Artois).
• Séjours pros et administratifs (préfecture, tribunaux, grandes entreprises).
• Tourisme week-end (places, beffroi, événements).
👉 Positionnement : ville plus « patrimoniale » : rendement brut plus modéré que Lens/Béthune, mais demande très régulière et meilleure revente.
5️⃣ LCD vs LLD : ce qu’un investisseur doit retenir
En très résumé :
• Lens :
→ 💰 Rendement LCD élevé + demande diversifiée.
→ Bon compromis pour un investisseur qui veut de la perf sans trop de risque.
• Béthune :
→ 💰💰 Rendement LCD potentiellement le plus haut, surtout grâce aux prix bas.
→ Mais nécessite une sélection fine des quartiers + gestion pro pour éviter la vacance.
• Arras :
→ 💼 Sécurité patrimoniale + marché locatif stable.
→ LCD intéressante mais moins explosive, plutôt pour ceux qui veulent un mix rentabilité + valeur de revente.
En incluant les frais (charges, travaux, ameublement, conciergerie, fiscalité), la LCD passe souvent de 15 % brut à 8–11 % net selon la ville et le niveau de gestion.
🔍 Vous avez déjà un bien ou un projet d’achat dans le secteur ?
S&J Conciergerie vous fait une simulation personnalisée de rentabilité (LLD vs LCD)
Commentaires